SUBSANACIÓN CATASTRAL

La subsanación catastral es necesaria cuando no coincide la realidad con el Catastro.

Realizamos todo el trámite hasta que el catastro está arreglado. Ya sea por cualquier error o modificación en la superficie, linde, titular catastral,…

Cuando hablamos de fincas o parcelas que son objeto de escrituras públicas que se redactan por los notarios y se inscriben en el Registro de la Propiedad, a la hora de hacer constar su descripción (datos de situación, linderos y superficie) se suele plantear la cuestión de que confluyan tres realidades:
Por un lado, la realidad física: dónde está mi parcela y cuánto mide realmente.
Por otro lado, la realidad “catastral”: cuál es mi parcela y qué superficie le atribuye el Catastro.
Y por último, la realidad “jurídica”: es la que aparece en las escrituras o títulos previos y que es la que publica el Registro de la Propiedad.

La realidad es que raramente estos tres estados coincidan.
Es posible que alguno de esos datos descriptivos que figuran en títulos antiguos y previos, y por tanto en la inscripción registral, sean erróneos, ya que son datos que se han venido reflejando en las escrituras, la mayoría de las veces, según lo que resulta de las manifestaciones de los interesados, a diferencia de otros sistemas registrales de origen y base catastral. Y estas manifestaciones muchas veces no han sido lo suficientemente precisas, dando lugar por ejemplo a errores en cuanto a la situación de los linderos por confusión de los puntos cardinales, o en cuanto a la superficie por la utilización de unidades de medida propias de cada región y no del todo exactas o por hacerse una medición a “ojo” por los interesados. Ello determina que el Registro de la Propiedad publique actualmente descripciones de fincas ya inscritas que en ocasiones no coinciden con la realidad.
La realidad física, no siempre coincide con el Catastro, porque también puede ocurrir que el Catastro tenga algún error, por ejemplo en cuanto a su configuración o superficie.

Dado que el Registro de la Propiedad publica la descripción literal de las fincas y la titularidad de las mismas con unos importantes efectos jurídicos y el Catastro también describe de manera gráfica las fincas, es obvio que nuestro sistema jurídico inmobiliario quiera lograr una coordinación o concordancia lo más exacta posible entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, y también entre ambos y la realidad física.

Cuando los interesados manifiesten que la descripción “real” de su parcela no coincide con la descripción “catastral” , es decir que existe una discrepancia entre la descripción “real” y la “catastral” en cuanto a su configuración y superficie, entonces se puede iniciar un procedimiento de subsanación catastral. Para ello, es necesario que los interesados acrediten suficientemente esa discrepancia por cualquier medio admitido en Derecho, lo que dependerá del caso concreto, pero como mínimo habrá que aportar un plano actualizado.

En ese caso, nosotros iniciamos el procedimiento, realizamos el levantamiento de la realidad física, vemos las discrepancias con catastro y con el registro y se las notificamos a los colindantes afectados para que puedan hacer alegaciones, si todo está conforme se realiza un acta de deslinde.

El informe completo de subsanación catastral se entrega telemáticamente al Catastro a través del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos en Topografía, para que valide y rectifique la descripción “catastral”. Sin embargo, si alguno de los afectados se opone o esa discrepancia y no resulta debidamente acreditada, entonces igualmente se notifica al Catastro para que ponga en marcha, en su caso, el procedimiento oportuno.